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Affitto o compravendita: la scelta tra due alternative

E' un match senza storia; da una parte si spendono soldi a fondo perduto ogni mese, dall'altra si effettua un investimento destinato a durare nel tempo. Gli italiani sono diventati proprietari quando i canoni di locazione erano bloccati e i mutui invece avevano tassi misurabili a due cifre. Oggi con i canoni completamente liberi da una parte, dall'altra con i tassi dei mutui che pur risentendo delle difficoltà dell'Euro sono ancora lontani dalla fatidica soglia del 10% si è sbilanciato in apparenza ancora di più il rapporto in favore dell'acquisto.

Se ci si fa un po' di conti in tasca,si può constatare che le cose non stanno in maniera così semplice, soprattutto perché l'esperienza degli anni Novanta ha dimostrato che i prezzi delle case possono anche diminuire e quindi non è più così sicuro ricavare un buon guadagno dalla rivendita.

Ci sono casi in cui l'acquisto è comunque da consigliare: ad esempio quando si dispone di buoni risparmi, si è prossimi alla pensione e comunque quando si ipotizza di rimanere a lungo nella nuova casa; al contrario, per una permanenza di pochi anni in genere l'affitto è più conveniente, perché anche l'eventuale capital gain da rivendita non basterebbe ad ammortizzare i costi di acquisto e rivendita. Inoltre, anche se la cosa può apparire paradossale, più la casa vale più conviene l'affitto, perché in proporzione i canoni sono sempre più bassi: nello stesso palazzo 50 metri valgono grosso modo un terzo rispetto a 150 metri; ma probabilmente l'affitto ricavabile sarà della metà.

Insomma, una serie di fattori che rendono più complessa del previsto la risposta alla nostra domanda e che bisogna tenere in conto anche quando il dilemma è invece se, disponendo di una casa in cui non si abita, sia meglio venderla oppure metterla a reddito.

 

Vantaggi della locazione. Tuttavia è possibile trovare anche motivazioni a favore della locazione: oggi i prezzi delle abitazioni sono saliti alle stelle, soprattutto nelle grandi città. C'è più di un segno del fatto che è in atto uno sgonfiamento delle quotazioni immobiliari che potrebbe rendere la rivalutazione nel futuro del bene casa poco certa, almeno nel medio periodo. Una regola valida per qualsiasi tipo di investimento, recita: "acquistare quando i prezzi sono bassi, vendere quando sono alti". Quindi, se è possibile, sarebbe meglio attendere che lo"sboom" ci sia, prima di spendere decine di migliaia di euro e, nel frattempo, accontentarsi di una casa in locazione, anche a caro prezzo. A meno che, naturalmente, si trovi un ottimo affare. Infine i tassi sui mutui dovrebbero salire ancora: le banche lo sanno, e le condizioni di quelli a tasso fisso tengono già conto di futuri incrementi.

 

Criteri economici per scegliere

La scelta se comprare o affittare una casa deve essere motivata da solide ragioni di buon senso, e non solo da motivi psicologici. 

Vantaggi dell' acquisto. La principale ragione a favore dell'acquisto è nota: si effettua un investimento destinato a durare nel tempo, senza spendere soldi a fondo perduto ogni mese. Ad essa si può aggiungere il fatto, indubitabile, che i mutui hanno oggi (2008) tassi abbastanza bassi, anche se in crescita, e che il momento non felice della Borsa fa si che i sudati risparmi investiti in titoli sia per ora poco redditizi. Infine i canoni di affitto, soprattutto nelle grandi città, sono schizzati in alto e possono sembrare proibitivi. 

 

In una tabellina abbiamo riunito sette casi concreti di scelta tra acquisto e locazione. Ne scaturisce una constatazione: non esiste una ricetta valida per tutti, bisogna valutare attentamente le singole necessità.

Fattori individuali

Un scelta accorta tra acquisto e affitto, dipende da un'analisi di coscienza su vari punti. Eccoli.

Disponibilità economica. Chi non ha denaro a sufficienza per pagare in contanti una casa (ormai la grande maggioranza degli italiani), deve chiedersi: "ce la farò o meno, a pagare le rate del mutuo?" Ovviamente occorre fare previsioni prudenti anche sui futuri introiti. Per quelli presenti, si può ricorrere a due criteri: la "regola italiana" e quella, più rigorosa, messa a punto dagli statunitensi.

La prima è detta anche "regola del tre": la rata da pagare deve essere al massimo un terzo del reddito (mensile, trimestrale, semestrale o annuo) del suo cliente.

La regola americana è un po' più complicata. E' detta "28-36 qualifying ratio"". La prima condizione é che tutte le somme da pagare per la casa (mutuo, ma in Italia anche Ici, Irpef, costi condominiali, tassa dell'immondizia eccetera) non superino il 28% del reddito familiare disponibile nel periodo. La seconda è che la somma degli oneri immobiliari con il totale dei rimborsi periodici dovuti per altri debiti (prestiti personali, aziendali, assicurazioni sulla vita eccetera) non superi il 36% del reddito stesso.

Mobilità. Se si ritiene che entro cinque anni, si dovrà cambiare casa, difficilmente l'acquisto sarà più favorevole. Infatti le spese fiscali e di agenzia per comprare e rivendere un appartamento effettuate in un arco così breve vengono raramente compensate dalla rivalutazione immobiliare. Oltretutto, la rivendita entro il quinquennio può portare a un sensibile incremento delle tasse. In certi casi (per esempio acquisti in edilizia convenzionata), può essere addirittura impossibile.

Età. Per gli anziani stare in affitto significa vivere sempre con l'apprensione di che cosa potrà succedere a contratto scaduto.

Grandezza della casa. In proporzione una casa grande costa, in affitto al metro quadrato, molto meno di una casa piccola. Invece in acquisto costa poco meno. Quindi chi vuole (e può) concedersi un ampio appartamento potrebbe avere più convenienza a locarlo.

Il lavoro. Non solo chi cambia spesso Comune per lavoro, ma anche i lavori autonomi che fanno della casa la sede della propria attività hanno convenienza fiscale ad affittare. Infatti, è possibile scaricare dall'imponibile dell'attività fino a metà del canone.

Possesso di un altro appartamento. Se si vuole acquistare un'abitazione e se ne possiede già un'altra nello stesso comune, o un altro immobile altrove acquistato con le agevolazioni prima casa, le imposte per il trasferimento sono molto più alte. A meno che lo si venda: una scelta che può non andare a genio.

Manutenzione dell'appartamento. Gli inquilini pagano molto meno dei proprietari nelle spese di conservazione di un appartamento, perché normalmente non gravano su di loro quelle, molto pesanti, per la manutenzione straordinaria e per la messa in regola degli impianti. Inoltre non versano né l'Irpef (imposta sui redditi) né l'Ici (l'imposta comunale sugli immobili). Anche se l'abitazione principale di proprietà è comunque esente dall'Irpef.

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